Calculadora Financeira
Financiamento Imobiliário
Simule o financiamento de imóvel pelos sistemas SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas fixas). Calcule o valor das parcelas, o total de juros e compare as duas modalidades para escolher a mais adequada ao seu perfil.
Como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma operação de crédito de longo prazo, geralmente de 20 a 35 anos, pelo qual uma instituição financeira empresta recursos para a compra de um imóvel. O imóvel fica alienado fiduciariamente ao banco como garantia durante o período de pagamento — ou seja, o comprador usa o imóvel, mas a propriedade plena só é transferida com a quitação total da dívida.
No Brasil, os dois sistemas de amortização mais usados são o SAC e o Price. No SAC, a amortização mensal é sempre a mesma (valor financiado ÷ prazo), e os juros diminuem à medida que o saldo devedor cai — as parcelas são altas no início e diminuem até o fim. No Price, a parcela é fixa do início ao fim, mas a composição muda: no começo, a parcela é quase toda juros; no final, é quase toda amortização.
Os financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) têm valor máximo e condições reguladas pelo governo. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é usado para imóveis acima do limite do SFH, com condições negociadas livremente entre banco e cliente. O FGTS pode ser usado como entrada ou para amortização em determinadas condições.
O que entra no cálculo?
- Sistema de amortização: SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas fixas).
- Valor do imóvel: preço de compra e venda do bem.
- Entrada: valor pago à vista; a diferença é o saldo a financiar.
- Taxa de juros mensal: percentual mensal aplicado sobre o saldo devedor.
- Prazo em meses: duração total do financiamento.
- Primeira parcela (SAC): amortização constante mais juros sobre o saldo inicial.
- Parcela fixa (Price): calculada pela fórmula PMT do sistema francês.
- Total de juros: custo total dos juros ao longo de todo o contrato.
Dúvidas frequentes
- Qual a diferença entre SAC e Price no financiamento imobiliário?
- No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização mensal é fixa e os juros diminuem ao longo do tempo — as parcelas começam mais altas e caem progressivamente. No Price (Sistema Francês), as parcelas são fixas, mas a proporção de juros e amortização varia: no início paga-se mais juros; no final, mais amortização. O SAC é mais vantajoso no total pago em juros, enquanto o Price facilita o planejamento com parcela previsível.
- Qual é a entrada mínima exigida pelos bancos?
- A Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil exigem entrada mínima de 20% do valor do imóvel para financiamento residencial pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Isso significa que o banco financia no máximo 80% do valor de avaliação ou compra e venda (o menor dos dois). Para imóveis de maior valor (fora do SFH), as regras podem variar. Ter mais de 20% de entrada geralmente consegue taxas de juros melhores.
- O que é a TR e como ela afeta o financiamento?
- A TR (Taxa Referencial) é um índice criado pelo Banco Central que historicamente foi muito usado em poupança e financiamentos imobiliários. Desde meados dos anos 2010, a TR tem ficado próxima de zero, perdendo relevância prática. Nos financiamentos imobiliários da Caixa, a taxa contratada é geralmente TR + juros fixos (ex: TR + 7,9% a.a.). Na prática, com TR ≈ 0, a taxa efetiva fica muito próxima da taxa de juros nominal.
- Qual a taxa média de financiamento imobiliário em 2026?
- As taxas de financiamento imobiliário pelo SFH variam de cerca de 0,55% a 0,90% ao mês (7% a 11% ao ano), dependendo do banco, do relacionamento do cliente e do nível de renda. Os bancos públicos (Caixa e BB) costumam praticar taxas um pouco menores que os privados. Para imóveis do Minha Casa Minha Vida, as taxas são subsidiadas e podem ser bem inferiores ao mercado.
- Posso antecipar parcelas de financiamento imobiliário?
- Sim. A Lei 4.380/1964 e normas do Banco Central garantem o direito de quitação ou amortização antecipada. No SAC, a antecipação pode ser feita tanto para reduzir o prazo quanto para diminuir o valor das parcelas futuras — escolha feita no momento da solicitação ao banco. No sistema Price, a amortização antecipada reduz o saldo devedor e o prazo. Não há cobrança de multa em financiamentos imobiliários pelo SFH.
Aviso legal: Esta calculadora fornece estimativas baseadas nos parâmetros informados, sem incluir TR, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e IOF. O valor real das parcelas pode ser maior. Consulte o banco para uma simulação oficial com CET completo antes de assinar o contrato.